Давай мінятися!

Як правильно обміняти квартиру

Через кризу ринок нерухомості завмер, бо зменшилась кількість людей, які мають гроші, щоб купити житло, а кредит зараз узяти – велика проблема. Покращити свої житлові умови можна через обмін, але лише у тому випадку, якщо ви вже маєте квартиру чи будинок, тобто вам є що міняти. Крім того, в умовах, коли лихоманить курс долара, обмін є не таким ризикованим, ніж купівля-продаж. Про те, як вигідно і безпечно обміняти своє житло на інше, «Вечірка» запитала у фахівців.

Із чого почати
Для того, щоб вигідно обміняти свою квартиру, перш за все потрібно оцінити своє житло, оскільки від цього буде залежати сума доплати. Оцінку можна зробити кількома шляхами: звернутись до ріелторів або до оцінників чи зробити це самому. Найкращий спосіб оцінки – це аналоги продажу. Але ціна залежить від багатьох факторів: місця розташування квартири, будинку, в якому розташована, наявності ремонту тощо. Тому краще звернутись до ріелторів чи оцінників, які точно знають, за скільки продали ту чи іншу квартиру. У випадку, якщо ви визначатимете середньоринкову ціну самі за допомогою газет безкоштовних оголошень, то вона дещо різнитиметься від реальної.
Оскільки недобросовісні ріелтори чи звичайні громадяни навмисно виставляють квартиру чи будинок за ціною значно нижчою за ринкову, щоб привабити клієнтів, але ця ціна не є ціною реального продажу. Крім того, кожен вважає, що саме його квартира найкраща, бо в неї вкладено багато коштів, праці та здоров'я, тому при оцінці своєї квартири ми не можемо бути достатньо об'єктивними.

Не продай, а поміняйся!
Далі ви повинні визначитись, яка квартира вам потрібна і скільки вона приблизно коштує. Після цього порахуйте різницю в ціні між тим об'єктом, який ви маєте, і тим, який бажаєте отримати. У випадку, якщо в результаті обміну ви хочете одержати квартиру, яка коштує дорожче за вашу, то вирішіть, де ви зможете цю різницю взяти. І тільки тепер, знайшовши гроші, ви можете розпочати пошук об'єкта обміну. Це можна робити самостійно або скористатися допомогою агентств нерухомості. Якщо ви вирішили шукати квартиру самотужки, то вам варто звертати увагу не тільки на оголошення, в яких пропонується обмін, а й на оголошення купівлі-продажу – телефонуйте і пропонуйте обмін. Тих, хто погодиться на обмін, запрошуйте подивитися свій об'єкт.
– Цей процес може тривати місяцями, оскільки ймовірність, що господареві квартири, яка вам сподобалась, підійде ваша квартира – невелика. У кожного свої вимоги щодо району розташування квартири, поверху, ремонту тощо. І найголовніше – ви повинні домовитися у різниці доплати. Тому кількість обмінів, як правило, значно менша за кількість угод купівлі-продажу, – розповідає директор ТДВ "Агентство нерухомості «Март» Михайло Моторний.

Готуємо документи
Після того, як ви знайшли клієнта, який погодився на обмін, починайте готувати пакет документів. На цьому етапі найкраще звернутись до професіонала – досвідченого ріелтора чи юриста. Документи квартир, які приймають участь у обміні, можуть бути не готовими або там будуть певні нюанси, через які краще взагалі відмовитись від обміну. Наприклад, якщо у квартирі, яку ви бажаєте отримати, прописані неповнолітні діти, то згідно з чинним законодав-ством на угоду обміну потрібен дозвіл органів опіки й піклування. У крайньому разі зверніться по допомогу до нотаріуса, який буде оформлювати угоду обміну. Він, продивившись обидва пакети документів, зможе підказати, чого саме не вистачає, але бігати збирати довідки чи оформлювати якісь документи доведеться самому.
– Іноді трапляються ситуації, коли сторонам відмовляють в оформленні деяких документів, які необхідні для укладення договору міни житла, якщо хоча б одна зі сторін має заборгованість з оплати за утримання будинку та прибудинкових територій, комунальних платежів. Із юридичного погляду така відмова не є законною, бо відповідно до ст. 319 Цивільного кодексу України ніхто не може бути обмежений у правах щодо розпорядження своєю власністю, за винятком випадків, прямо передбачених законодавством. Обмежень у розпорядженні житлом, що залежать від боргів за комунальні послуги, в українському законодавстві немає. Тому у таких випадках звертайтесь зі скаргою до керівника установи, яка не видає документи, або до прокуратури, – радить юрист Громадянської мережі «Опора» Максим Полішкевич.

Обмінявся, але не виписується!
Не було б зайвим дізнатись, скільки осіб узагалі прописано у тій квартирі, яку ви бажаєте отримати. Оскільки, згідно з чинним законодавством, кожен громадянин має право на проживання і хтось із мешканців просто може не виписатись із квартири, а судова тяганина може тривати роками. Навіть якщо вам удасться виселити співмешканця з квартири, то усе одно доведеться платити комунальні послуги (квартплату, опалення) за «зайвого» співмешканця. Один зі способів убезпечити себе від такої ситуації – взяти письмову розписку, в якій мешканці квартири після укладання угоди протягом певного терміну зобов'язуються виписатись. У разі недотримання домовленостей цей документ полегшить вам справу у суді. Крім того, у договорі можна записати, що до моменту виписки доплата не передається або передається її частина.

Розмір має значення
У договорі обов'язково потрібно зазначити розмір доплати і термін, протягом якого вона повинна бути внесена. До речі, стороні, яка отримує доплату, доведеться заплатити податки. Також вам потрібно домовитись, як буде відбуватися сам процес обміну, і зазначити в договорі терміни, в які сторони зобов'язуються звільнити квартири. Угоду обміну необхідно посвідчити нотаріально.

Мінімальний пакет документів необхідний для угоди обміну чи купівлі-продажу житла:
технічний паспорт на квартиру;
документ про право власності (договір дарування, договір міни, договір купівлі-продажу тощо);

витяг з єдиного реєстру БТІ;
довідка з РЕУ (ОСББ чи іншої організації) про осіб, зареєстрованих у помешканні;
довідка з РЕУ (ОСББ чи іншої організації) про відсутність заборгованості з комунальних платежів;
паспорт, ідентифікаційний код.

Варто знати
Обмін нерухомості є більш захищеним порівняно з купівлею-продажем. Після обміну може виявитись, що угодою були порушені права третіх осіб чи якісь інші махінації, в результаті чого вас у судовому порядку можуть примусити звільнити квартиру. То в такому випадку ви можете вимагати в суді реєституції, тобто зворотного обміну і повернення на початкові позиції. Навіть якщо вам не вдасться повернути доплату, то принаймні у вас буде житло. А під час невдалої купівлі-продажу ви можете втратити все – і квартиру, і гроші.

Михайло МАЛІНІН

Залишити коментар

Ваше повідомленя